|
- Не используйте в своих интересах агента, который выступает на стороне продавца квартиры. Этот агент будет более внимательно относиться к интересам продавца, чем к Вашим интересам. У покупателя должен быть свой агент и лучше если он будет от другого агентства недвижимости.
- Заключая договор с агентством недвижимости поинтересуйтесь по какой схеме будет проходить сделка с Вашей квартирой. Уточните какой перечень услуг оказывает агентство и какова оплата за эти услуги. Узнайте также какие еще расходы за сделку Вам предстоят. Лучше если Вы возьмете в агентстве перечень оказываемых ими услуг с указанием расценок за каждую из них.
- Найдите подходящую Вам квартиру и придите к соглашению о ее цене. Если в объявлении о продаже квартиры говорится, что она продается в срочном порядке и по заниженной цене, то это должно не обрадовать покупателя, а насторожить его. Покупатель должен помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И объявление о квартире, продающейся по низкой цене, может быть только приманкой для доверчивого покупателя. Кроме того раз она продается срочно, то у покупателя не будет времени на проверку подлинности правоустанавливающих документов. Л раз квартира продается дешево, то за нее будет взят большой задаток, как условие того, что она не будет продана другому покупателю. В случае признания сделки недействительной покупатель окажется в большом накладе. Причиненный ущерб потерпевшей стороне никто не возместит. Вот Вам и дешевая квартира. Продажа квартиры по фальшивым документам это один из самых опасных способов мошенничества, который наносит значительный финансовый ущерб лицу, покупающему квартиру но таким документам.
- Отправляясь смотреть квартиру, покупателю следует оставить адрес, по которому он направляется, своим родственникам или знакомым. Не ходите на просмотр квартиры одни.
- Если Вам предлагают посмотреть варианты квартир за деньги, не соглашайтесь на это. Такое предложение может поступить только от мошенника, который обещает подобрать подходящий для покупателя вариант. А на самом деле хозяин такого варианта, (а в действительности подставное лицо) находится в сговоре с мошенником. Когда мошенник получит деньги за оказание услуги, то сделка с этим вариантом "неожиданно" срывается, а деньги за просмотр не возвращаются.
- Проверьте очень внимательно оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Иногда они бывают поддельными.
Для проверки юридической чистоты объекта недвижимости необходимо проверить, что продавец квартиры действительно является ее собственником. Он должен при первой же встрече показать подлинники правоустанавливающих документов, которыми являются свидетельство о праве собственности (если квартира приватизирована), договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья и другие документы. Продавец квартиры также должен показать свой паспорт. Действительность всех предъявленных документов и паспорта необходимо проверить.
Добросовестный продавец квартиры при проверке правоустанавливающих документов будет помогать покупателю на всех этапах проверки: поедет с ним в отделение милиции, выдавшее паспорт, в нотариальную контору, где был заключен договор купли-продажи квартиры, в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации и свидетельство о праве собственности на жилье. В милиции следует проверить паспорт на идентичность его фотографии в нем и в учетной карточке. При посещении жилищно-эксплуатационной организации следует также выяснить количество прописанных (зарегистрированных) людей в квартире, а также проверить имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица, в том числе и такие, которые не проживают и не зарегистрированы в ней. А если такие лица и существуют, то получено ли от них письменное согласие на продажу жилья. Иногда продажа квартиры происходит и без получения такого согласия от лиц, которые, не являясь собственниками жилья, имеют право пользования им на все время своего отсутствия. К таким лицам относятся граждане, проходящие службу в армии, находящиеся в загранкомандировке, выехавшие на учебу и т.д. Если эти обстоятельства не проверить, то предполагаемая сделка в последствии может быть признана незаконной.
Известны случаи, когда новый собственник квартиры не мог в нее вселится по той причине, что продавец скрыл сведения обо всех прописанных (зарегистрированных) в ней лицах, которые имели право пользования проданным жильем, и этим людям после продажи квартиры было просто некуда выехать.
Если, узнав о том, что покупатель хочет проверить правоустанавливающие документы, продавец будет очень возмущаться и под различными предлогами отказываться от этого, то покупателю следует подумать о целесообразности иметь дело с таким продавцом.
- Поддельными документами на продаваемую или обмениваемую квартиру могут сопровождать свою сделку с жильем не только физические, но и юридические лица, среди которых также иногда встречаются не брезгующие проведением незаконных операций с недвижимостью.
- Получите информацию о квартире из Единого реестра отчуждения объектов недвижимого имущества (Реестр запретов). Реестр запретов - это электронная база данных, содержащая сведения об обременении недвижимого имущества, а именно:
- наложенных запретах и арестах недвижимого имущества;
- изъятии записей о запретах, арестах;
- выданных извлечениях из Реестра запретов.
Извлечение из Реестра запретов - это документ, который свидетельствует о внесении регистрационной записи в Реестр запретов или об отсутствии такой записи.
Информацию из Реестра запретов имеют право получать по письменному запросу любые физические и юридические лица. За выдачу извлечений из Реестра запретов взимается плата, размер которой устанавливается Министерством юстиции Украины.
Информация из Реестра запретов дает возможность убедиться, что человек, называющий себя собственником квартиры, действительно таковым и является, а также имеет ли обременения его квартира на дату получения такой информации. Ведь если квартира продавца была заложена или арестована, то в свидетельстве о праве собственности на жилье эта информация никак не отражается.
Поэтому информация из Реестра запретов имеет очень важное значение для покупателя. Ибо она свидетельствует о юридической чистоте покупаемого жилья, что квартира не находится под залогом или арестом.
Следует сказать, что перед проведением сделки купли-продажи нотариус получает такую информацию из Реестра запретов.
- Убедитесь, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Эту проверку можно осуществить сделав запрос нотариуса, адресованный заведующему какого из этих учреждений. Если продавец недееспособен, то суд может признать заключенную им сделку недействительной. Выясните также не был ли прописан в квартире человек, отбывающий свое наказание в заключении.
- В органах опеки и попечительства следует проверить наличие или отсутствие решения судебных органов о признании недееспособным собственника квартиры.
В этих же органах следует узнать, имеется ли разрешение на приведение сделок с недвижимостью.
- Если покупателю настойчиво навязываются какие-то условия сделки, например, срочность ее проведения, очень большой задаток или предложение оформить задаток в домашних условиях, то ?то должно его насторожить и заставить задуматься о том, стоит ли вообще вступать в сделку с таким продавцом.
- Выясните семейное положение продавца, имеет ли он постоянную работу. Узнайте, что представляет его семья и какое имеют мнение о нем соседи. Узнайте существуют ли права на продаваемую недвижимость у членов его семьи. Имеется ли у продавца разрешение на отчуждение недвижимости. Если у продавца квартиры имеются несовершеннолетние дети, то на сделку должно быть получено согласие органов опеки и попечительства. Это согласие необходимо лишь в том случае, если ребенок является собственником (совладельцем), или имеет право на пользование отчуждаемым жилым помещением [35]. Если сделка проводится с опекуном, который действует от имени несовершеннолетнего собственника квартиры, то от такой сделки лучше отказаться.
Если продавец продает квартиру, приобретенную в период брака, то требуется нотариально заверенное согласие супруга продавца, так как имущество, нажитое в браке, является общей совместной собственностью мужа и жены.
- Если квартира продается по доверенности, следует обязательно проверить ее подлинность и встретиться (желательно, не один раз) с настоящим собственником квартиры. Убедитесь на самом ли деле он собирается продавать свою квартиру. Выясните у нотариуса, выдавшего доверенность, имеет ли она силу на момент предъявления. Проверьте правильность ее оформления. Наведите справки о человеке, выдавшем доверенность. Покупателю квартиры необходимо знать, что доверенность прекращает свое действие в следующих случаях: истечение срока доверенности, отмена доверенности выдавшим ее лицом, в случае смерти собственника квартиры, выдавшего доверенность, в случае признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
- Если квартира продавалась очень часто, то надо попытаться выяснить причину этого. Получите сведения обо всей истории сделок, которые осуществлялись с данной квартирой. Высните имена и фамилии всех людей, которые в прошлом были хозяевами этой квартиры. Пообщайтесь с ними и попытайтесь узнать истинную причину продажи данного объекта недвижимости. Информацию о всех предыдущих владельцах квартиры и всех сделках с ней можно получить в БТИ. Поговорите с людьми, живущими по соседству с этой квартирой, с бабушками, сидящими на лавочке у подъезда. Спросите у них о нынешнем собственнике квартиры, узнайте, что он за человек. Поинтересуйтесь у паспортистки и у работников жилищно-эксплуатационной организации о том, что из себя представляет продавец квартиры и сама квартира. Если информация, которую вы получите носит отрицательный характер, это должно заставить Вас задуматься и быть более осмотрительным.
- Проверьте задолженность по квартире и по уплате за коммунальные услуги, задолженность по оплате за телефонные переговоры.
- Если в покупаемой квартире была сделана перепланировка, уточните ее законность, т.е. была ли она согласована с БТИ.
- Покупатель должен убедится в том, что покупаемая им квартира не имеет скрытых дефектов. Иногда сразу это не просто сделать. Если квартира продается летом, то тот факт, что она плохо отапливается, можно обнаружить только зимой. Лучше если рядом с Вами на осмотре квартиры будет находиться независимый эксперт, который укажет Вам на недостатки жилья. Не поленитесь сходить посмотреть квартиру еще раз. Обратите внимание на возраст и состояние самого здания, на состояние труб и на наличие трещин в стенах и в потолке. Если Вы собираетесь покупать себе квартиру на последнем этаже обратите внимание на состояние крыши, не протекает ли она. Пообщайтесь с соседями, оцените инфраструктуру района.
- Не давайте агенту никаких денег без расписки и (или) заключения договора. Если деньги попадут в руки мошенников или недобросовестных сотрудников, то Вы их не вернете.
- Если покупатель имеет дело с хозяином квартиры, а не с посредником, то он всегда может поторговаться и во время торга сбить цену на несколько тысяч долларов. Для этого следует обратить внимание продавца на некоторые недостатки жилья, которые можно даже придумать самому. Цену можно снизить также если пообещать продавцу завтра же провести сделку и рассчитаться с ним.
- Если Вас квартира устраивает желательно внести задаток, который является гарантией того, что квартира будет продана именно Вам. Договор задатка следует заключать только с собственником жилья и только в письменной форме. Перед его заключением убедитесь в юридической чистоте выбранного Вами объекта недвижимости, оговорите с продавцом существенные для Вас условия, а также ответственность сторон в случае отказа от выполнения обязательств. Заключайте договор в агентстве недвижимости. Если Вы боитесь обмана со стороны продавца при выдаче ему задатка, то возьмите у него оригиналы правоустанавливающих документов.
- В договоре купли-продажи следует указывать реальную стоимость квартиры. В этом заинтересован как покупатель, так и продавец квартиры. Потому, что, если продавец по какой-то причине передумает и решит аннулировать сделку, то квартира ему будет возвращена по суду. Сам же продавец должен будет выплатить покупателю ту сумму, которая указана в договоре.
- Расчет по сделке должен производиться в присутствии свидетелей (родственников и знакомых) и только между покупателем и продавцом, а не с агентством, выступающим в роли посредника. Получите документ, подтверждающий факт передачи денег. Покупателю необходимо присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке. Это также касается выписки лиц из купленной квартиры и государственной регистрации договора купли-продажи.
- Перед нотариальным удостоверением сделки проверьте документы, которые должны быть у каждого нотариуса. Человек, выдающий себя за нотариуса, даже если у него имеется печать, может быть не нотариусом. Полномочия данного нотариуса могут быть также проверены, если позвонить в соответствующую нотариальную контору.
- Проверьте указаны ли сроки снятия с регистрационного учета и освобождения квартиры, которую Вы покупаете, в нотариальном договоре купли-продажи.
- Не отдавайте никому в руки до завершения сделки купли-продаяги оригиналы приватизационных документов.
- Человеку, продавшему свою квартиру в агентстве недвижимости, и покупающему другую квартиру, лучше осуществить свою покупку там же, а не бегать по городу с мешком денег за плечами. С учетом этого следует планировать проведение обеих этих сделок в одном агентстве недвижимости одну сразу после другой.
- Право собственности на купленную квартиру наступает только после государственной регистрации договора купли-продажи. Поэтому покупателю жилья следует немедленно после сделки ехать в орган государственной регистрации, чтобы отдать документы на регистрацию.
- Если квартиру приобретать без агентства недвижимости, т.е. у частного продавца, то сделка окажется дешевле. Так как за услуги агентства можно будет не платить. В этом случае объявление о покупке квартиры следует подать самому. Если покупатель занимается самостоятельным поиском подходящего ему жилья, то он рискует столкнуться с мошенниками, потерей своего времени и возможностью разглашения сведений о наличии у него крупной суммы денег. Учитывая, что среди продавцов жилья по статистике до 25% не чистые на руку люди, необходимо быть очень осторожным и бдительным.
- Сделка по купле квартиры будет более безопасной, если покупатель возьмет с собой профессионального юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью. Это юрист проверит договор купли-продажи и все документы, которые потребуются для сделки, а также проследит за передачей денег. Расходы по найму такого юриста существенно перекрывают те риски, которые могут возникнуть у покупателя в результате сделки.
|
